Выделение долей детям после погашения ипотеки с маткапиталом: сроки и документы

Последний платёж по ипотеке прошёл, банк прислал справку о закрытии кредита — и кажется, что история с квартирой закончена. Если при покупке или погашении займа использовали материнский капитал, остаётся ещё одно обязательство: оформить жильё в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Устной договорённости родителей недостаточно: права детей на доли должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Кому нужно оформлять доли

Обязанность установлена Федеральным законом № 256-ФЗ. Она возникает, когда материнский капитал направлен на приобретение или строительство жилья, в том числе с использованием ипотечного кредита. Жильё оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга или супруги и детей, включая старших и последующих. Нельзя выделить долю лишь тому ребёнку, после рождения которого выдали сертификат, забыв о других детях в семье.

Проверьте, когда и на каком основании Социальный фонд России перечислил деньги на покупку жилья или погашение кредита. Если квартира изначально оформлена на всех членов семьи и их права зарегистрированы, повторно выделять доли не требуется. Если собственником пока указан один родитель или собственниками — оба супруга без детей, документы нужно привести в соответствие с законом. Погашение кредита общими деньгами семьи этой обязанности не отменяет.

С 2020 года для направления маткапитала не нужно подавать нотариальное обязательство о будущем выделении долей. Из этого иногда делают неверный вывод, будто исчезла сама обязанность. Она осталась в законе, а Социальный фонд напоминает о ней при использовании сертификата на жильё.

От какой даты считать полгода

При покупке жилья в ипотеку доли оформляют в течение шести месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения. Нельзя вести отсчёт от даты рождения ребёнка или дня перечисления маткапитала банку. Сначала нужно убедиться, что кредит выплачен, а запись об ипотеке в ЕГРН погашена. Если банк сообщил о закрытии долга, а обременение ещё числится, уточните в банке, какие действия нужны для его снятия, и проверьте выписку из реестра.

При других способах приобретения жилья момент возникновения обязанности может быть иным. Например, при покупке без ипотеки ориентироваться на погашение кредита бессмысленно. Поэтому перед расчётом срока сопоставьте условия договора приобретения жилья, способ использования сертификата и актуальные сведения ЕГРН. Срок в шесть месяцев не означает, что оформление стоит откладывать до последней недели: на согласование долей и регистрацию прав тоже нужно время.

Важно: продажа квартиры до оформления долей детям не устраняет их право на часть жилья, оплаченного маткапиталом. Такое решение способно привести к спору о сделке и нарушению прав несовершеннолетних. Сначала оформите права семьи, затем планируйте продажу с учётом правил распоряжения детским имуществом.

Как договориться о размере долей

Закон требует определить размеры долей по соглашению, но не устанавливает универсального правила «по четверти каждому» или одинакового процента для любой квартиры. Если родители вложили собственные и кредитные средства, делить всё жильё поровну между членами семьи необязательно. При этом доли детей должны отражать их право на средства маткапитала; символический размер доли, выбранный только для обхода обязанности, создаёт риск спора.

Представим, что квартиру оплатили личными средствами семьи, кредитными деньгами и материнским капиталом. В соглашении нужно определить доли в праве на всю квартиру с учётом обязательного участия детей и родителей в общей собственности. Прежде чем записывать дроби, выясните стоимость жилья по договору, размер фактически использованного маткапитала, первоначальный режим собственности супругов и число детей. Простая арифметика может служить отправной точкой, но не заменяет правовой проверки соглашения, особенно если жильё приобретено в браке и доля в праве на него уже находится в совместной собственности супругов.

Если собственники хотят одновременно разделить совместное имущество супругов и определить детские доли, необходимость нотариального удостоверения зависит от того, как оформляется сделка. Не всякое соглашение о выделении долей нужно удостоверять у нотариуса, но отдельные сделки с долями и соглашения о разделе имущества супругов требуют нотариальной формы. Для дарения доли в недвижимости также предусмотрены свои требования к удостоверению. Прежде чем подписывать соглашение по образцу из интернета, объясните нотариусу или специалисту Росреестра, кому и на каком праве принадлежит жильё, и покажите документ, на основании которого оно приобретено.

Последовательность оформления

Начните с проверки сведений ЕГРН: кто указан собственником и снято ли обременение. Затем согласуйте размеры долей с учётом всех членов семьи, которым они положены. После этого оформите соглашение в надлежащей форме и подайте документы на государственную регистрацию через МФЦ или доступный электронный сервис Росреестра. По завершении регистрации получите новую выписку из ЕГРН, в которой отражены права родителей и детей.

Для подготовки обычно нужны:

• паспорта родителей и документы о рождении детей;
• документы, подтверждающие брак и право на квартиру;
• сведения о погашении кредита и выписка ЕГРН без записи об ипотеке;
• данные об использовании материнского капитала;
• соглашение с указанными долями и документы для регистрации права.

Состав пакета зависит от того, кто уже указан собственником, сколько детей в семье и требуется ли нотариальная форма. Размер государственной пошлины за регистрацию уточняют по правилам, действующим на момент подачи документов. Если ребёнок уже получил паспорт, его участие в подписании документов определяется возрастом и правилами о дееспособности несовершеннолетних; за маленьких детей действуют законные представители.

Где семьи чаще ошибаются

Одна ошибка — подписать соглашение и не зарегистрировать переход прав. Для недвижимости решающее значение имеет запись в ЕГРН. Другая — забыть супруга или старшего ребёнка, потому что в сертификате указан другой член семьи. Третья — считать, что банк автоматически распределит доли после снятия залога: банк прекращает ипотеку, а права членов семьи нужно оформить отдельно.

Есть и соблазн взять готовую формулу расчёта долей без учёта условий своей сделки. Из-за этого соглашение может не соответствовать режиму имущества супругов или интересам детей. Федеральное правило об общей собственности семьи действует по всей стране, а условия региональной программы материнского капитала могут предусматривать дополнительные требования. Если использованы обе меры поддержки, проверьте документы по каждой из них до регистрации.