Юрист отвечает: можно ли присоединить балкон или лоджию к комнате, остеклить и утеплить их

Жители многоэтажек всегда мечтают об увеличении своей жилой площади. Сделать это можно разными способами, но насколько это законно в РФ в 2022 году? Юрист рассказал, можно ли присоединять балкон или лоджию к комнате, да и вообще какие переделки разрешены на балконах и лоджиях: остекление, увеличение, утепление.

Можно ли по закону присоединить балкон к комнате или кухне в 2022 году

Формально из пояснений Минстроя можно сделать вывод, что балкон можно присоединить к комнате или кухне после прохождения согласований.  Но на практике согласовать такой проект невозможно по нескольким причинам:

Проект реконструкции обязательно должен подтверждать, что присоединение балкона к жилому помещению безопасно и не несет рисков обрушения. Но получается, что только теплые стеклопакеты для стандартного балкона будут весить 150-200 кг, плюс утепление и внутренняя отделка – еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту становится критической – человеку выходить на такой балкон будет опасно. Именно поэтому проект присоединения балкона к комнате попросту не согласуют надзорные инстанции.

Балконные плиты, несущие конструкции, плиты перекрытий входят в состав общедомового имущества (согласно п.2 Постановления Правительства №491). Когда собственник присоединяет общее имущество к своей квартире, то он должен получить поддержку большинства жителей многоквартирного дома. Поддержать перепланировку должны не менее 2/3 владельцев на общем собрании. С учетом общей пассивности жителей многоквартирных домов  исполнить это требование практически нереально.

Но если в отдельных регионах допускается хотя бы гипотетическая возможность узаконивания объединения балкона и жилого помещения, то в Москве такая реконструкция – однозначно под запретом. Согласно п.10.19 Постановлению Правительства Москвы от 29 декабря 2017 года №1104-ПП  запрещено объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями.  За нарушение данного запрета собственника квартиры могут оштрафовать на сумму 2000-2500 р. (согласно п.9.12 Кодекса об административных правонарушениях Москвы).

Что можно делать на балконе? Изначальным предназначением балконов является летний отдых, поэтому спектр работ по реконструкции крайне ограничен. Легче перечислить, что можно делать на балконе, чем описывать то, что запрещено. На нем можно отреставрировать ограждение или заменить его на новое, укрепить балконную плиту, постелить террасную доску или иное легкое напольное покрытие.

Можно ли присоединить лоджию к комнате или кухне

Ответ на вопрос, можно ли присоединять лоджию к комнате или кухне, зависит от региональных норм.  Уточнить их можно в местной жилинспекции или администрации. В большинстве регионов единственным разрешенным вариантом присоединения лоджии к комнате является замена оконного блока французской дверью.  В результате в комнате становится светлее, но тепловой контур дома от этого не страдает.  При этом обязательным условием установки французских дверей станет наличие двойного стеклопакета и направляющих сверху и снизу, чтобы обеспечить поддерживающую конструкцию.

Возможность установки французских дверей и демонтажа подоконного блока во многом зависит от типа дома: в современных монолитных домах она обычно разрешена – фасадные стены здесь не являются несущими; в панельных, кирпичных и блочных домах подоконный блок является несущей (самонесущей) конструкцией и убирать его опасно. Поэтому авторы проекта дома не согласуют подобное изменение.

Как согласовать? Работы по присоединению лоджии к жилому помещению являются перепланировкой, поэтому подлежат обязательному утверждению органами местного самоуправления.  Для того чтобы согласовать перепланировку лоджии с установкой французских перегородок необходимо придерживаться следующего порядка действий:

• Заказать проект перепланировки по остеклению, утеплению, устройству полов и другим работам в специализированной организации, состоящей в СРО.
• Получить техническое заключение от автора проекта о допустимости проведения перепланировки (если планируется изменения несущих конструкций).
• Узнать автора проекта можно в БТИ.

Согласовать проект перепланировки в органах местного самоуправления (в Москве – в Мосжилинспекции) и получить подтверждение допустимости изменений. Пройти инвентаризацию в БТИ и оформить новый техпаспорт с учетом изменений.

Какие документы нужны

Для согласования перепланировки в контролирующую инстанцию нужно передать:

• заявление о переустройстве;
• проект переустройства или перепланировки;
• протокол общего собрания собственников о согласии на переустройство;
• технический паспорт квартиры;
• согласие всех членов семьи нанимателя;
• заключение органа по охране памятников, если дом является объектом культурного наследия.

Документы передаются через МФЦ или портал Госуслуги.