Как купить квартиру без стартового капитала?

Эксперты, представляющие ипотечный центр инвестиционно-риелторской структуры Est-a-Tet, проинформировали о том, что в московских банках закрыты программы, в рамках которых гражданам выдавали ипотеки необходимости вносить первоначальные взносы. Редакция портала «Недвижимость Mail.Ru» поинтересовалась у специалистов – что делать теперь тем, кто не располагает стартовым капиталом на приобретение жилья?

Эксперты рассказали о нескольких вариантах. Есть возможность оформления ипотеки под залог имеющейся у вас недвижимости, можно использовать средства материнского капитала, прибегнуть к потребительскому кредиту либо к услугам программы рассрочки без первоначального взноса. В каждом из этих случаев есть, однако, свои ограничения и ряд различных нюансов.

Оформление ипотеки под залог имеющей в наличии недвижимости

Чтобы оформить кредит на приобретение квартиры или дома, можно заложить имеющуюся в наличии недвижимость: дом с земельным участком, квартиру, какое-либо нежилое помещение, наконец, даже землю. В свое время имело место быть кредитование под залог авто, но процедура быстро была отменена. Итак, рассмотрим основные тонкости этого варианта.

Прежде всего, важно понимать, что общая стоимость квартиры, которую решено заложить, должна быть выше стоимости покупаемой не менее чем на 20 процентов, причем оценивают имеющуюся недвижимость с дисконтом все в те же 20 процентов. К примеру, если закладывается квартира за четыре миллиона рублей (оценка банка), можно рассчитывать на кредит в пределах 3,2 миллиона рублей.

«Банковская структура минимизирует собственные риски за счет дисконта в случае, если ей нужно будет продать залог», — объяснили риелторы.

Кроме того, недвижимость непременно должна соответствовать некоторым требованиям. Вы не сможете заложить свою долю в той или иной квартире, а также всю квартиру, если речь идет о договоре аренды, найма либо безвозмездного пользования. У заемщика в обязательном порядке должно быть право собственности на указанный объект недвижимости.

Объект залога при этом должен быть абсолютно свободным от прав неких третьих лиц – и физических, и юридических (и не должен обременяться наймом либо правом на временное безвозмездное пользование). Жилой дом, в котором располагается квартира, а также жилой дом, коттедж и таунхаус не должны считаться ветхими. Не должны они фигурировать в планах под снос или находиться на учете по постановке на капремонт или проведение реконструкции с отселением.

И последнее: на программы с залогами не распространяется в нашей стране субсидирование ставки по ипотеке. Средний размер ставки в рамках залоговых программ составляет сейчас примерно 17 процентов при 30-летнем сроке кредитования. Что же касается требований к заемщикам по подобным программам, то в целом они стандартные.

Использование маткапитала

Если вы не располагаете собственными средствами, то для обеспечения выплаты первоначального взноса можете прибегнуть к средствам материнского капитала. Однако, здесь следует учесть тот факт, что в ряде банков к таким взносам всегда требуют доплаты, и это будут уже ваши личные финансы. В среднем речь будет идти о сумме в 5–15 процентов от общей стоимости жилья.

К материнскому капиталу можно обращаться при этом исключительно в рамках стандартных программ со ставками от 15 до 17 процентов (программами с субсидированными ипотеками использование маткапитала не предусмотрено).

Размер первоначального взноса в соответствии с условиями стандартных программ должен составить не менее 15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Купить на деньги маткапитала без привлечения своих средств можно, таким образом, только квартиру, цена которой – 2-2,5 миллиона рублей.

Потенциальный покупатель, решивший использовать средства маткапитала для обеспечения первоначального взноса, должен четко понимать: продать данный объект недвижимости впоследствии он сможет лишь при наличии разрешения попечительского совета, причем при том условии, что взамен будет иметь место приобретение квартиры, отличающейся лучшими условиями – во избежание нарушения прав детей. А одним из главных условий покупки жилья с использованием маткапитала является оформление на ребенка права собственности в перспективе.

Использование потребительского кредита

Потребительские кредиты берут для первоначальных взносов на ипотеку исключительно при том условии, что доходы заемщиков дают возможность безболезненного погашения обоих кредитов.

«Изучая заявку, поданную заемщиком на ипотеку, специалисты банковских учреждений обязательно берут в расчет его общий доход и все имеющиеся у него кредиты. На погашение кредита должно уходить не больше 50-ти процентов, а если это государственный банк, то не более 30-ти. В противном случае заемщик услышит отказ», – подчеркнул начальник ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Рассрочка без первоначального взноса

Строго говоря, рассрочки без первоначальных взносов относят не к продуктам банков, а к маркетинговым инструментам. Между тем, стать владельцем объекта недвижимости таким образом можно.

Для первичного рынка недвижимости Подмосковья продукт этот редчайший. Застройщики предоставляют преимущественно рассрочки на шесть месяцев и при условии, если имеет место первоначальный взнос в 50-процентном размере. Однако, бывает, что рассрочки попадаются и без взносов.

Как правило, условия подобных программ более жесткие, нежели в случаях с ипотечными кредитами. Ставка составляет 20 процентов годовых, а срок выплаты – до 10 лет.

«Такие рассрочки подойдут скорее покупателям с высокими доходами, способными на быстрое погашение займа без переплат, — констатировали эксперты. – Интересно это также и тем, у кого так называемые «серые» доходы, потому что не нужно оформлять пакет документов».

Ранее портал «Бюджет РФ» рассказывал о том, от каких сделок с недвижимостью лучше отказываться.