В России 1 марта появятся новые ограничения по ипотеке, а цены на квартиры изменятся, — эксперт

Специалисты сообщили, что с 1 марта 2024 года Центробанк планирует увеличить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Предстоящее изменение непременно повлияет на условия получения кредита, делая его более сложным. Это, в свою очередь, ожидается, что отразится на стоимости недвижимости. Рынок сейчас ожидает этих изменений и специалисты прогнозируют, что цены на квартиры также будут подвержены влиянию. Пишет сайт БюджетРФ.

С 1 марта 2024 года в России появятся новые ограничения по ипотеке для граждан

С начала марта 2024 года Банк России принял решение о дополнительном увеличении доплат по коэффициентам риска для ипотечных кредитов, направленного на сокращение потенциальных рисков, связанных с выдачей кредитов гражданам. С 1 октября 2023 года Банк России уже провел существенное повышение макропруденциальных доплат на ипотечные кредиты, особенно в сегментах с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой (ПДН). Тем не менее, нарастающая тенденция использования заёмщиками необеспеченных потребительских кредитов для первоначального взноса в ипотечных сделках создает потенциальные риски, связанные с возможным увеличением долгового бремени для покупателей жилья.

В целях ограничения роста ипотечного сектора, особенно среди уже высоко задолженных граждан, Банк России принимает дополнительные меры, повышая доплаты по коэффициентам риска для кредитов с высокой долговой нагрузкой, начиная с 1 марта 2024 года. Надбавки будут действовать до тех пор, пока на рынке сохраняются рискованные практики, что в свою очередь поддерживает значительное расхождение цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Представители ГУ ЦБ Банка России по Центральному Федеральному Округу уточнили, что эти меры направлены, в первую очередь, на снижение рисков в ипотечном кредитовании, осуществляемое путем уменьшения доли кредитов, выдаваемых клиентам с высоким долговым бременем, а также снижения доли кредитов с низким первоначальным взносом. Увеличение доплат по коэффициентам риска также предполагается стимулировать банки к более активному формированию капитала в предвидении возможных потерь по ипотечным кредитам.

Что весной 2024 будет с ценами на квартиры

Сделки с ипотекой ожидается, что сократятся и могут упасть на 30–40%, в результате чего доля жилищных кредитов в общем объеме покупок может уменьшиться до 50% (по сравнению с 80% в прошлом году), сообщил Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В такой ситуации станут актуальными методы продаж, которые ранее были забыты, такие как рассрочка платежа, трейд-ин и даже выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой. Кроме того, следует упомянуть о возрождении программы траншевой оплаты, которая уже вернулась. Она предлагает внести 15% первоначального взноса, а затем выплачивать 10% каждый месяц, а остаток суммы оплатить после ввода дома в эксплуатацию или перехода на ипотеку. Кочетков отмечает, что в настоящее время это очень выгодное предложение, так как условия по ипотеке могут стать более мягкими к этому времени.

Директор считает, что цены на новостройки будут стагнировать, поскольку они зависят от спроса и себестоимости строительства, которая не снижается. Даже сокращение числа сделок пока не приведет к общему снижению цен на первичном рынке.

«Ожидается, что решение Центробанка снизит долю ипотечного кредитования. В этой связи застройщики активно ищут, чем заменить ипотеку. Например, по некоторым программам застройщики предлагают оплату аренды за квартиру впоследствии использовать как первоначальный взнос. Можно предположить, что цены на первичную недвижимость несильно изменятся и мы увидим другие варианты снижения в виде различных дисконтов и всевозможных скидок со стороны застройщиков», — считает финансовый аналитик маркетплейса «Финмир» Вадим Заноздрин.

В настоящий момент, большое значение приобретает необходимость формирования первоначального взноса из личных средств заемщика. Таким образом, задуманное Центральным банком РФ повышение макропруденциальных наценок будет способствовать улучшению стандартов кредитования. Рост ипотеки будет происходить уравновешенными темпами, а по достижении стабильности, требования можно будет снова смягчить. Кроме того, регулятор отмечает, что многие банки преувеличивают свои потери от льготной ипотеки. Поэтому, нет никаких значительных рисков для ипотечного рынка или рынка недвижимости. Такое мнение высказал директор рынков России и СНГ fam Properties, Валерий Тумин.

«Цены на ИЖС не изменятся. Мы говорим о первичном сегменте. Если на квартиры влияет несколько конкурирующих факторов и там возможно снижение спроса на первичный сегмент (как реакция на стагнацию вторичного), то с ИЖС всё обстоит иначе. Рынку ограничения по ипотеке принесут очередные падения продаж. Говорить о том, на 10% или 30%, сложно. Назовём это просто усугублением ситуации, которая началась после ужесточения условий льготной ипотеки. На 6 000 000 рублей дом не построить, разве что небольшой и около ЦКАД. А дополнять эту сумму обычным кредитом больше не представляется возможным», — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Он отметил, что разработчики активно учитывают и понимают тенденции рынка. В настоящее время существует «потенциально слабый» рубль, что ведет к увеличению стоимости строительных материалов. Кроме того, отмечается дефицит квалифицированных кадров в строительной отрасли, особенно опытных мастеров, инженеров и прорабов. Это приводит к постоянному росту стоимости субподрядных работ. Поэтому единственный способ снизить цены — это увеличение маржинальности.

При этом разработчики понимают, что в настоящее время многие потенциальные покупатели предпочитают хранить свои деньги на депозитах, так как ставки являются выгодными. Однако все осознают, что это краткосрочное явление, сроком до трех-четырех месяцев. После этого Центральный банк России скорректирует ситуацию, и ставки депозитов станут «обычными». Люди начнут снимать деньги с депозитов и направят их в недвижимость, поскольку это считается самым надежным нефиатным активом. В частности, в загородные дома. Поэтому разработчики не спешат со снижением цен и принимают выжидательную позицию, ожидая роста спроса.

Генеральный директор ГК «СтройСинтез» Виктор Лукин считает, что цены на загородные дома будут продолжать плавно расти, без резких изменений. Он полагает, что люди будут использовать свою собственную недвижимость, в основном квартиры, чтобы собрать необходимые средства на строительство загородного дома. Для этого им придется продать квартиры и ожидать совершения сделки, чтобы освободить деньги. При необходимости они могут дополнительно получить кредит на нужную сумму.

В этом случае, аналогично при покупке квартиры в многоквартирном доме, основную роль будет играть сумма ежемесячных платежей по кредитам. В настоящее время люди будут ориентироваться на нее больше, чем на общую стоимость ипотеки.