Новые условия ипотеки: что ждет рынок недвижимости с следующей недели?

С 6 августа 2025 года прекратил свое действие механизм повышенного возмещения для банков по льготным ипотечным программам, таким как семейная, дальневосточная и арктическая ипотека. Теперь банки могут рассчитывать только на базовую компенсацию, что привело к значительному сокращению их маржи. В результате крупнейшие финансовые учреждения уже повысили минимальный первоначальный взнос по льготным ипотечным программам с 20% до 30%, а также ужесточили требования к подтверждению доходов заемщиков. Об этом пишет budgetrf.ru

Изменения в ипотечных условиях: ожидаемое влияние на цены на жилье

Согласно прогнозам аналитиков, в ближайшие дни ожидается активизация процесса изменения условий ипотечного кредитования, что может затронуть как крупных, так и мелких банков.

Снижение объемов новых выдач

Денис Астафьев, предприниматель и основатель финтех-платформы SharesPro, отметил, что объемы новых ипотечных кредитов могут снизиться на 15-20%. Некоторые небольшие банки могут полностью отказаться от участия в программе, что отразится на доступности ипотеки для населения.

Изменения в условиях семейной ипотеки

С 7 августа текущего года размер компенсации по ипотечным кредитам снова составляет ключевую ставку плюс два процентных пункта, а не три, как это было в последние полгода. Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимости», подчеркнул, что ситуация на рынке изменилась, и семейная ипотека больше не требует дополнительной поддержки. Это может привести к уменьшению массовых приостановок и отказов в одобрении заявок.

Ужесточение требований к заемщикам

С начала августа 2025 года банки начали ужесточать условия по семейной ипотеке. Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости», отметила, что увеличение первоначального взноса до 30,1% может создать сложности для молодых семей, которые хотят приобрести свою первую квартиру. Это может значительно снизить поток заявок на ипотеку.

Снижение ставок по ипотечным кредитам

Несмотря на ужесточение условий, Подкидышева также указала на снижение ставок по ипотечным кредитам на 5-7% по сравнению с началом года. Если ключевая ставка продолжит уменьшаться, это может привести к снижению ставок по кредитам до 12-14%, что создаст более комфортные условия для заемщиков.

Ожидания от банков

Мария Аврова, руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, сообщила, что только два банка оперативно отреагировали на изменения в компенсационных выплатах, увеличив первоначальный взнос до 30%. В то же время, другие кредитные организации пока предпочитают не вводить существенных изменений, ограничиваясь временными акциями на снижение ставок.

Перспективы обновленных условий

По предварительной информации, банки проводят внутренние консультации для корректировки своей кредитной политики. В течение одной-двух недель ожидается окончательное формирование обновленных условий по выдаче ипотечных кредитов. Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», подтвердила, что ряд банков уже повысил первоначальный взнос до 30% по проектам, которые они не кредитуют.

Как изменятся цены на недвижимость

Влияние сокращения ипотеки на рынок

Сокращение объёмов выдачи ипотеки окажет значительное влияние на рынок недвижимости. На первичном рынке, где до 70% сделок проводились с использованием льготной ипотеки, ожидается охлаждение спроса. Застройщики, стремясь сохранить объёмы продаж, могут использовать акции и субсидированные ставки, что позволит избежать резкого падения цен. Это мнение выразил эксперт Денис Астафьев. Темпы роста цен, по его прогнозам, замедлятся и приблизятся к уровню инфляции.

Ситуация на вторичном рынке

На вторичном рынке наблюдается другая динамика. Здесь наблюдается рост числа покупателей, чему способствовало снижение ключевой ставки. В июле количество заявок на ипотеку увеличилось на 36% по сравнению с июнем, и к осени возможен рост цен на 10–15% благодаря реализации отложенного спроса.

Изменения в условиях получения ипотеки

Тем, кто планирует взять ипотеку, стоит быть готовыми к новым условиям. Увеличение первоначального взноса до 30% станет обязательным, особенно для семейной ипотеки. Также банки будут требовать большей прозрачности доходов, что повысит шансы на одобрение кредита. Денис Астафьев предлагает обратить внимание на комбинированные схемы финансирования, где часть суммы можно получить по льготной ставке, а остальное — по рыночной.

Альтернативные программы и рефинансирование

Участие в региональных или корпоративных программах может стать альтернативным путем для получения ипотеки с дополнительными мерами поддержки. Прогнозы ЦБ говорят о возможном снижении ключевой ставки до 14–16% к концу 2025 года, что может открыть возможность выгодного рефинансирования уже оформленных кредитов.

Изменение требований банков

С отменой повышенных компенсаций для банков ожидаются изменения в требованиях к заёмщикам. Банки могут потребовать больший первоначальный взнос — до 30–50%, а также привлечение созаёмщиков. Возможно, будет отменена возможность одобрения кредита по двум документам. Лимиты кредитования начнут быстро сокращаться, что приведёт к нестабильности на рынке новостроек, как прогнозирует Елена Кудрявцева.

Неопределённость для покупателей

Покупатели могут столкнуться с неопределённостью относительно того, смогут ли они приобрести квартиру по одобренным условиям. В условиях нестабильности банки могут начать предлагать страховки с повышенным тарифом и возобновить практику взимания комиссий за выдачу льготной ипотеки.

Рекомендации для будущих заёмщиков

С учётом вышеописанных изменений, тем, кто планирует оформить ипотеку после 7 августа, важно внимательно следить за изменениями в программах и акциях. Рекомендуется уточнять в банках и у застройщиков, какие льготы и условия остаются доступными, поскольку они могут меняться. Эта рекомендация была озвучена CEO компании «Философт» Иваном Власовым.