Ипотека по-новому: в России в 2024 году заработали новые правила программы

Согласно информации, предоставленной Банком России, увеличение объема ипотечного кредитования оказывает значительное влияние на рост стоимости жилья. Кроме того, выдача ипотеки клиентам с высоким уровнем задолженности приводит к ухудшению качества предоставляемых кредитов. Согласно отчету Центрального банка, в последние два года доля кредитов, выданных заемщикам с задолженностью свыше 80%, увеличилась примерно в два раза и составила около 50% в третьем квартале 2023 года. Информирует сайт новостей БюджетРФ.

Новые правила выдачи ипотеки — что нужно знать россиянам в 2024 году

В Российской Федерации увеличение объема ипотечного кредитования существенно влияет на рост стоимости жилья. Однако предоставление ипотеки клиентам с высокой задолженностью приводит к ухудшению качества выдаваемых кредитов. По данным Центрального банка, за последние два года доля кредитов, выданных заемщикам с задолженностью свыше 80%, увеличилась примерно в два раза и составила около 50% в третьем квартале 2023 года.

В конце 2023 года условия ипотеки с государственной поддержкой стали более жесткими. Первоначальный взнос был увеличен с 15% до 30%, а максимальная сумма кредита стала одинаковой для всех регионов — 6 миллионов рублей (исключая Москву и Ленинградскую область, где она составила 12 миллионов рублей). Принимаемые Правительством Российской Федерации и Банком России меры направлены на замедление роста ипотечного кредитования до более устойчивых уровней. Это сделано с целью предотвратить слишком быстрый рост цен на новое жилье.

«В противном случае государственная поддержка не будет способствовать доступности жилья для населения. Важно, чтобы программы ипотеки с государственной поддержкой были более целевыми», — пояснили в Главном управлении Банка России по Центральному федеральному округу.

Новшества ипотеки 2024

В начале текущего года произошли значительные изменения на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации. Несколько крупных банков внесли новые условия для получения кредитов по государственным программам, требуя наличие субсидий от застройщиков. Руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-недвижимость» по имени Вадим Бутин подтвердил эту информацию.

Кроме того, с 10 января Сбербанк повысил процентную ставку по стандартным программам кредитования на 1,1%. Мы предполагаем, что другие крупные банки последуют этому примеру. Эти изменения являются сигналом для потенциальных покупателей, что им нужно действовать уже сейчас, чтобы получить наиболее выгодные условия, добавил Вадим Бутин.

Условия ипотеки изменились по трем основным параметрам. Во-первых, процентные ставки увеличились. Во-вторых, первоначальный взнос стал больше. В-третьих, банкам начисляется больше комиссионного вознаграждения по программам субсидирования. Директор по маркетингу BM GROUP по имени Дмитрий Павлов обратил внимание на эти моменты.

По его прогнозам, до 40% покупателей отложат покупку на полгода и дольше, чтобы накопить необходимую сумму для первоначального взноса. Однако, несмотря на это, ежемесячный платеж не уменьшится, так как ставки по ипотеке одновременно возросли. Все эти изменения снизят динамику рынка и прибыльность инвестиций в новостройки. Следовательно, ожидать инвестиционной доходности в размере 40% и выше, как это было раньше, не стоит. Однако, такие вложения по-прежнему останутся надежным способом сохранить сбережения.

«Комиссионные вознаграждения застройщик заложит в стоимость квартиры. Но если клиент не планирует выплатить ипотеку значительно раньше срока, то выгоднее будет рассмотреть вариант субсидированной ипотеки», — считает Дмитрий Павлов.

Повышение ставок по ипотеке — логичная реакция банков на увеличение ключевой ставки ЦБ в декабре до 16%. В связи с этим, ставка банков будет составлять около 17–18%, ближе к последней цифре. Такую оценку ситуации на рынке дал основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев.

«Для заёмщиков произойдут два важных изменения. Во-первых, их платёжная нагрузка увеличится, что приведёт к уменьшению располагаемого дохода после выплаты кредита. Это потребует корректировки семейного бюджета. Во-вторых, банки теперь понимают, что платить по счетам вовремя клиентам будет сложнее, поэтому они усилят макропруденциальные меры в соответствии с требованиями ЦБ. Они будут строже относиться к заёмщикам, что сделает получение кредита сложнее. Это касается ипотечного кредита, а также обычного потребительского», — отметил основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев.

Стоит обратить внимание на то, что после начала нового года многие банки начали повышать процентные ставки по обычным программам. Однако они выдают кредиты по государственным программам только при наличии субсидий со стороны застройщика.

«Причина заключается в том, что в рамках новых правил было сокращено субсидирование по льготным кредитам со стороны государства. Поэтому банки пытаются компенсировать убытки от льготных программ. В текущей ситуации потенциальным заёмщикам придётся поспешить. Тем, кто хочет закрепить условия, действующие в конце года, стоит поторопиться и заключить сделку до конца недели», — отметил директор по продажам «Главстроя» Алексей Гусев.

В январе условия по льготной ипотеке, которая обеспечивает до 80% продаж на рынке новостроек, существенно ужесточатся. В результате, ожидается снижение продаж на первичном рынке. Однако не стоит ожидать снижения цен, так как в условиях проектного финансирования снижение продаж практически не влияет на текущее финансирование строительства. Об этом рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

«Что такое ставка 17–18% при стоимости квартиры 15 млн и взносе 20%? Это ежемесячный платёж 171 тыс. рублей на срок 30 лет. Значит, подтверждённый доход покупателя должен составлять от 300 тыс. рублей в месяц. И это условия, которые потянут отнюдь не многие, хотя для расчёта мы взяли простую однушку в пределах МКАД. Что касается выгодных условий ипотечного кредитования, то, если судить объективно, их сейчас просто нет. Потому что любая субсидия, отсрочка платежа, траншевая ипотека, снижение ставки и прочие инструменты, призванные облегчить покупателю вход в сделку, оплачиваются именно за его счёт. А для расчёта всех этих условий берётся ключевая ставка, которая сейчас запретительно высокая», — пояснила руководитель направления ипотечного кредитования ASTERUS Ольга Матвеева.

Недавние изменения, включая условия государственной поддержки, непременно повлияют на рынок недвижимости, приводя к увеличению стоимости квадратного метра. Павел Петров, директор коммерческого департамента DOGMA, высказал такую точку зрения. По его мнению, ожидается, что доля выдачи кредитов сместится в пользу семейной ипотеки, где сохранятся прежние условия для покупателей.

«В рамках премиального и элитного рынка данные изменения не окажут весомого влияния, как, например, в массовых новостройках. Это связано в том числе и с тем, что доля ипотеки в недвижимости высоких классов очень редко превышает 15% и чаще всего её удаётся погасить в течение трёх-четырёх лет. Состоятельные покупатели обычно приобретают объекты по 100%-ной оплате или пользуются выгодными программами рассрочки», — рассказала директор по продажам Sense Наталья Шичанина.