Коммерческая недвижимость: о чем говорит динамика российского рынка

Общая динамика рынка коммерческой недвижимости в России четко свидетельствует сегодня о том, что подавляющее большинство арендаторов отдают предпочтения более высококачественным бизнес-центрам. «Вести.Ru» пишет об этом со ссылкой на авторитетных экспертов, многие из которых склоняются к мнению о том, что рынок коммерческой недвижимости нашей страны стал в последнее время постепенно выходить из острого кризиса. Спрос на аренду и приобретение бизнес-центров демонстрирует в России плавный рост.

Есть, впрочем, и другая информация. По итогам второго квартала текущего года, впервые за всю историю офисного рынка российской столицы в эксплуатацию не сдали ни один объект. Журналистам стало известно об этом от аналитиков Cushman & Wakefield.

Общий объем нового строительства при этом продолжает оставаться прежним – 21 тысяча «квадратов». Более того, девелоперы говорят, что до конца 2017-го будут полностью завершены несколько проектов, ряд из которых – довольно крупные. Уже сегодня ясно, между тем, что текущему году суждено войти в историю российского офисного рынка в качестве одного из наиболее неактивных в строительной отрасли.

Отрицательное поглощение – с чем связывают его эксперты?

Если сравнивать с весьма успешным с точки зрения ключевых показателей первым кварталом 2017-го, когда они резко устремились вверх за спросом на офисы в столице, по итогам второго спрос упал практически вдвое. Поглощение отправилось в отрицательную зону, констатировали эксперты, уточнив, что сильнее всего падение спроса заметно сегодня в классе В-.

По словам партнера Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в данном случае можно говорить о том, что отрицательное поглощение повлек за собой уверенный переход российских компаний к довольно интенсивному развитию. Отечественные предприятия и корпорации начали более эффективно использовать имеющиеся в их распоряжении ресурсы, пояснил специалист.

«В 2014-2016 годах пересмотры договоров аренды сопровождались зачастую возвратами арендодателям определенных частей площадей, — заявил Денис Соколов. — Теперь же все эти площади уже находятся на рынке. Слегка вырос на фоне этого отрицательного поглощения и уровень вакансий — ему удалось подняться до отметки в 14,3 процента. Между прочим, это около 2,3 миллиона «квадратов» свободных площадей».

Незаполненность тех объектов, которые вводят в эксплуатацию, не даст этому показателю ощутимо упасть по результатам текущего года, убежден партнер Cushman & Wakefield. Эксперт заверил, что свободными и высококачественными офисами в разных степенях готовности и различного метража располагает на сегодня почти каждый район Москвы.

Аналитики прогнозируют, правда, что уже в обозримой перспективе ситуация на рынке может кардинально поменяться при текущем объеме новых предложений. Дело в том, что специалисты оценивают его как весьма скудный.

Российский рынок коммерческой недвижимости вступает в новую фазу

Аналитики авторитетной компании JLL полностью солидарны с мнениями своих коллег. Они тоже обратили внимание на тот факт, что рынок коммерческой недвижимости в России лучше пока не становится. По итогам второго квартала 2017-го, констатировали в JLL, на офисном рынке столицы не появилось ни одного нового бизнес-центра. Продолжилась тенденция по переносам сроков ввода зданий в эксплуатацию.

Более того, общий объем заключенных за указанный период сделок по покупке и аренде московских офисов оказался на отметке в 283 500 метров квадратных, а это на 10 процентов меньше, чем показатель, который был зафиксирован аналитиками за второй квартал 2016-го. Ожидаемый экспертами JLL объем сделок по итогам года – 1,1 миллиона «квадратов». Они подчеркнули: это уровень прошлого года.

«Другими словами, можно говорить сегодня о плавном вхождении рынка в новую фазу. Охарактеризуется она целым рядом сделок по арендам и многочисленными переездами, — прогнозирует начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL, директор компании по РФ и СНГ Елизавета Голышева. – О том, что московский рынок офисной недвижимости только потихоньку начинает подниматься, позволяют говорить нам восстановление спроса после снижения его объема по итогам первого квартала, а также падающая доля сделок по продлениям и пересмотрам коммерческих условий».

На протяжении первых шести месяцев текущего года доля таких сделок оказалась на уровне 19-ти процентов, подчеркнула эксперт. По результатам 2016-го на них пришлось не менее половины от общего объема, а в 2015 году было две трети от всех заключенных сделок, уточнила Голышева.

Динамика российского рынка коммерческой недвижимости четко свидетельствует в настоящее время о том, что предпочтительнее для арендаторов все же те бизнес-центры, которые отличаются более высоким качеством. Существенное снижение вакантности, отмечают аналитики, наблюдается сейчас в самых качественных офисах — в тех, что представляют классы A и B+.

Доля свободных площадей в А-классе упала за один квартал с показателя в 17,5 до отметки в 16,8 процента, резюмировали эксперты JLL. Доля вакантных мест в менее качественных бизнес-центрах из класса B- при этом, наоборот, значительно выросла — с 10,8 до 12,5 процента.