В 2024 году в РФ работают новые правила выдачи ипотеки, — СМИ

В текущей неделе банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, были внесены и другие изменения, касающиеся размера первоначального взноса и льготных программ. Журналисты новостного сайта БюджетРФ рассмотрели, что заёмщикам необходимо учитывать и как сейчас получить ипотечный кредит на самых выгодных условиях.»

Новые правила выдачи ипотеки в России

Как отмечает Банк России, рост ипотечного кредитования значительно влияет на повышение стоимости жилья. Кроме того, качество выдаваемых кредитов снижается из-за предоставления ипотеки клиентам с высокой долговой нагрузкой. По данным Центрального банка, за последние два года доля кредитов, выданных заёмщикам с долговой нагрузкой свыше 80%, увеличилась почти вдвое и составила около 50% в третьем квартале 2023 года.

В конце 2023 года условия ипотеки с государственной поддержкой стали более строгими. Первоначальный взнос увеличился с 15% до 30%, а максимальная сумма кредита стала одинаковой для всех регионов — 6 млн рублей (за исключением двух столиц, Московской и Ленинградской области, где она составила 12 млн рублей). Меры, принимаемые Правительством Российской Федерации и Банком России, направлены на замедление темпов роста ипотечного кредитования до более устойчивых показателей. Это делается с целью предотвратить слишком быстрый рост цен на новое жилье.

«Иначе господдержка не будет приводить к росту доступности жилья для людей. Важно, чтобы программы ипотеки с государственной поддержкой были более адресными», — пояснили в ГУ Банка России по ЦФО.

Серьезных новшеств избежать не ужалось

В начале текущего года на рынке ипотечного кредитования Российской Федерации произошли серьёзные изменения. Так, ряд крупных банков с 10 января вводит новые условия на получение кредитов по госпрограммам. Теперь такие кредиты оформляются только при условии субсидирования со стороны застройщиков. Об этом рассказал руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-недвижимости» Вадим Бутин.

«Также 10 января Сбербанк повысил ставку и по стандартным программам кредитования, на 1,1%. Мы прогнозируем, что в самой ближайшей перспективе примеру крупнейшего банка страны последуют и другие игроки. Таким образом, введённые изменения дают чёткий сигнал потенциальным покупателям о том, что, если они хотят зафиксировать наиболее выгодные и комфортные условия, это нужно делать уже сейчас», — добавил он.

Изменились условия по ипотеке, в которых выделяются три основных параметра. Во-первых, ставки выросли. Во-вторых, первоначальный взнос увеличился. В-третьих, банкам начисляется больше комиссионного вознаграждения по программам субсидирования. Дмитрий Павлов, директор по маркетингу BM GROUP, обратил внимание на эти моменты.

По его прогнозам, до 40% покупателей перенесут покупку на полгода и дольше, чтобы накопить необходимую сумму для первоначального взноса. Однако, несмотря на это, ежемесячный платеж не снизится, так как ставки по ипотеке одновременно выросли. Все эти изменения в совокупности снизят динамику рынка и прибыльность инвестиций в новостройки. Следовательно, ожидать инвестиционной доходности в размере 40% и выше, как это было ранее, не стоит. Однако, такие вложения по-прежнему останутся надежным способом сохранить свои сбережения.

«Комиссионные вознаграждения застройщик полностью или частично заложит в стоимость квартиры. Но если клиент не планирует выплатить ипотеку значительно раньше срока, то выгоднее будет рассмотреть вариант именно субсидированной ипотеки», — считает Дмитрий Павлов.

Повышение ставок по ипотеке — логичная реакция банков на повышение ключевой ставки ЦБ в декабре до 16%. В этих реалиях ставка банков будет порядка 17–18%, ближе к последней цифре. Так оценил обстановку на рынке основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев.

«Для заёмщиков произойдёт два важных изменения. Первое и очевидное — увеличится их платёжная нагрузка, что приведёт к меньшему располагаемому доходу после выплаты платежей по кредиту. И потребует корректировки семейных бюджетов. Второе — банки теперь понимают, что платить по счетам вовремя клиентам будет сложнее, поэтому, в том числе в соответствии с требованиями ЦБ, усилят макропруденциальные меры. А именно ужесточат требования к заёмщикам, поэтому кредит будет взять сложнее. Любой — как ипотечный, так и простой потребительский», — отметил основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев.

Ставки растут

После начала нового года, многие банки приступили к повышению процентных ставок по обычным программам. Тем не менее, они выдают кредиты по государственным программам только при наличии субсидирования со стороны застройщика.

«Причина кроется в том, что в рамках новых правил было урезано субсидирование по льготным кредитам со стороны государства. Соответственно, банки стараются компенсировать убыток по льготным программам. В текущих условиях потенциальным заёмщикам придётся поторопиться. Тем, кто хотел бы зафиксировать условия, действующие на конец года, стоит постараться выйти на сделку до конца недели», — отметил директор по продажам «Главстроя» Алексей Гусев.

В январе существенно ужесточаются условия по льготной ипотеке, которая обеспечивает до 80% продаж на рынке новостроек. В результате ожидается снижение продаж и в сегменте первичного рынка. Однако не стоит ждать снижения цен, поскольку в условиях проектного финансирования снижение продаж не сильно влияет на текущее финансирование стройки. Об этом рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

«Что такое ставка 17–18% при стоимости квартиры 15 млн и взносе 20%? Это ежемесячный платёж 171 тыс. рублей на срок 30 лет. Значит, подтверждённый доход покупателя должен составлять от 300 тыс. рублей в месяц. И это условия, которые потянут отнюдь не многие, хотя для расчёта мы взяли простую однушку в пределах МКАД. Что касается выгодных условий ипотечного кредитования, то, если судить объективно, их сейчас просто нет. Потому что любая субсидия, отсрочка платежа, траншевая ипотека, снижение ставки и прочие инструменты, призванные облегчить покупателю вход в сделку, оплачиваются именно за его счёт. А для расчёта всех этих условий берётся ключевая ставка, которая сейчас запретительно высокая», — пояснила руководитель направления ипотечного кредитования ASTERUS Ольга Матвеева.

Недавние изменения, включая условия государственной поддержки, непременно повлияют на рынок недвижимости, приводя к увеличению стоимости квадратного метра. Павел Петров, директор коммерческого департамента DOGMA, высказал такую точку зрения. По его мнению, ожидается, что доля выдачи кредитов сместится в пользу семейной ипотеки, где сохранятся прежние условия для покупателей.

«В рамках премиального и элитного рынка данные изменения не окажут весомого влияния, как, например, в массовых новостройках. Это связано в том числе и с тем, что доля ипотеки в недвижимости высоких классов очень редко превышает 15% и чаще всего её удаётся погасить в течение трёх-четырёх лет. Состоятельные покупатели обычно приобретают объекты по 100%-ной оплате или пользуются выгодными программами рассрочки», — рассказала директор по продажам Sense Наталья Шичанина.