Три удобные схемы продажи ипотечной квартиры

В обществе широко распространено сегодня мнение о том, что продать ипотечную квартиру, которую обременяет залог, невероятно сложно. Считается, что отыскать покупателя такой недвижимости составляет порой довольно серьезную проблему. Однако, на практике это вовсе не так, пишут корреспонденты информационного портала «Недвижимость Mail.Ru».

О ключевых схемах купли-продажи в России недвижимости из-под залога журналистам подробно рассказал управляющий партнер юридической компании Double Pro, известный адвокат Ярослав Гафуров.

Схема №1. Долг погашают через банковскую ячейку

К данной схеме прибегают в случаях, когда продавец обладает достаточно большой задолженностью по кредиту. Банк-кредитор должен в такой ситуации дать ему разрешение на реализацию жилья, ведь оно в залоге. Далее продавец занимается поисками потенциального покупателя, и они обсуждают все условия предстоящей сделки. Затем подписывается договор. Для расчетов в рамках такой сделки используют две ячейки банка.

В первую банковскую ячейку покупателем закладывается сумма, которая будет соответствовать размеру непогашенного долга перед банковским учреждением. Что же касается остатка, то его кладут во вторую ячейку. Затем подписывают договор купли-продажи, и всю документацию направляют после этого Росреестру – для регистрации.

Покупатель получает право собственности на выбранную им квартиру, и банковская структура после этого изымает из первой ячейки остаток имеющейся у него задолженности. Далее покупатель получает от банка разрешение на снятие залога – специалисты выдают ему соответствующую бумагу. Продавец ипотечного жилья в свою очередь забирает из второй ячейки полагающуюся ему разницу.

Одним из главных условий данной сделки является возможность погасить ипотечный заем досрочно – она прописана в договоре. Адвокат обращает внимание на тот факт, что в последнее время российские банки предпочитают отказываться от запретов на досрочные погашения займов, несмотря на то, что еще несколько лет тому назад такого рода ограничения практиковали довольно широко.

Схема №2. Долг погашают посредством внесения на расчетный счет аванса

Эту схему применяют в том случае, если сумма остатка задолженности по кредиту сравнительно небольшая. Между сторонами заключается так называемый предварительный договор по купле-продаже. Главное его условие заключается во внесении суммы аванса, эквивалентной остатку долга по ипотеке. Продавцы вносят эти авансы на расчетные счета банков-кредиторов, и погашение кредита в рамках ипотеки осуществляется после этого раньше оговоренного срока.

Банковское учреждение получает после этого свои финансы, снимает с жилья обременение, и на документальном уровне фиксируются затем исполнения обязательств. Соответствующее письмо в таком случае также выдается.

Далее обременение снимает с квартиры Росреестр. Сделку оформляют затем по традиционному сценарию: подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав и осуществляют взаиморасчеты.

Схема №3. Ипотечных должников меняют

Изредка прибегают к схеме продажи ипотечного жилья и без снятий обременений. В этом случае обязательства продавца перед предоставившим ему кредит банковским учреждением переходят к потенциальному покупателю. Другими словами, речь идет в такой ситуации фактически о продаже не квартиры, а самого кредита. Покупатель недвижимости вследствие такой сделки автоматически приобретает статус нового заемщика по ипотеке.

Подавляющее большинство юристов, между тем, единогласно указывают на крайнюю рискованность подобных операций. Новый владелец квартиры или дома наряду с заветными «квадратами» всерьез рискует стать кроме прочего еще и обладателем штрафов, накопленных предыдущим заемщиком, которые банк начислял ему за просрочки с выплатами.

Новый ипотечный должник должен скрупулезно рассмотреть и детально изучить все положения и пункты договора по ипотеке во избежание таких «сюрпризов» как кабальные условия или же ограничения по погашению займа досрочно.

Какой схеме отдать предпочтение?

«Как правило, сегодня прибегают чаще всего ко второй схеме, то есть используют досрочное погашение долга по ипотеке непосредственно в преддверии реализации недвижимости, — отмечает юрист группы Double Pro Ярослав Гафуров. – Что характерно, подобная сделка намного безопаснее для кредитно-финансовой структуры, поскольку покупатель одномоментно погашает задолженность за продавца. Однако, есть тут один нюанс. Дело в том, что на рынке крайне мало покупателей, располагающих свободными наличными средствами. Не исключено, что собственник жилья сначала будет какое-то время активно искать покупателя, после чего пойдет, возможно, на ряд уступок в ходе переговоров о его стоимости».

Ранее портал «Бюджет РФ» сообщал, что российские власти намерены активно помогать ипотечникам.