Не моя забота: покупателей недвижимости защитили от потери жилья при банкротстве продавца

Российские законотворцы наконец-то приняли важный закон. Новшество важно ведь оно теперь защищает покупателей недвижимости от потери жилья при банкротстве продавца. Об этом пишет информационное издание БюджетРФ.

Покупателей недвижимости защитили от потери жилья при банкротстве продавца

Правительство Российской Федерации внесло изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» и попыталось решить одну из ключевых проблем отечественного рынка недвижимости: покупатель терял и жилье, и деньги, если выяснялось, что продавца признали банкротом. Теперь все будет иначе — спаривать сделки, если продавец оказался банкротом, по⁠-⁠прежнему будет можно, но отобрать все у нового собственника стало сложнее.

Что изменилось

По новым правилам, если человек купит жилье, а потом суд признает сделку недействительной из⁠-⁠за банкротства продавца, покупателю вернут деньги. Но при условии, что это жилье для него и его семьи единственное.

Процедура возврата сложная:

• Арбитражный управляющий открывает в банке отдельный счет должника. Этот счет нужен только для расчетов по недействительной сделке.
• Квартиру продают с торгов.
• Деньги в той сумме, что указана в договоре купли⁠-⁠продажи, поступают на специальный счет должника.
• Если что⁠-⁠то осталось, излишками погашают другие долги банкрота.
• Покупатель передает арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счета, и тот переводит деньги в течение 14 дней. Если покупатель уклоняется, управляющий вносит деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника и сообщает об этом покупателю заказным письмом с уведомлением. На отправку письма есть пять дней с даты внесения денег на депозит.

п. 9 ст. 61.6 закона о банкротстве.

Как видите, процедура запутанная, но дает хоть какие⁠-⁠то гарантии.

Главная опасность — занижение цены. Если в договоре указана не реальная, а заниженная стоимость, доказать потом ничего не получится, и управляющий вернет столько, сколько прописано в договоре.

Получится ли вернуть квартиру

Покупатель, который потерял право собственности из⁠-⁠за отмены сделки, может заново купить свою квартиру — это законно. Есть три варианта.

• До торгов

Поправки в законе разрешают покупателю по недействительной сделке купить эту же недвижимость по рыночной цене еще до того, как она попадет на торги. Рыночная цена должна быть прописана в решении, которым суд отменил первоначальную сделку.

Арбитражный управляющий должен сообщить покупателю за 10 рабочих дней, что выставил жилье на торги. И только после этого он может разместить информацию об этом в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Покупатель должен сообщить арбитражному управляющему, что готов выкупить жилье, не позднее чем за пять рабочих дней до публикации сообщения.

Договор купли-продажи нужно заключить в течение 30 дней со дня, когда управляющий получил предложение от покупателя.

п. 4, 8 ст. 61.6 закона о банкротстве

Будет взаимозачет: сумма по недействительной сделке учитывается в счет повторной покупки квартиры. Если возникла разница, придется доплатить.

• На торгах

Если выкупить жилье до торгов по каким⁠-⁠то причинам не удалось, можно участвовать в торгах.

Они проходят в три этапа:

Жилье выставляют по цене из судебного акта, которым отменен договор купли⁠-⁠продажи. Второй вариант — по рыночной цене, если в деле участвовал оценщик. Если рыночная цена в отчете оценщика будет ниже стоимости, указанной в судебном акте об отмене договора, жилье выставят на торги по более высокой цене. Торги длятся месяц.

Если никто не купил объект, объявляют повторные торги. Цена снижается минимум на 10%.

Если и сниженная сумма никого не привлекла, начинаются публичные торги, на которых имущество снова выставляют по первоначальной цене, а потом начинают ее снижать. Выигрывает участник, который первым подаст заявку на текущую стоимость. Минимальная цена продажи жилья через публичное предложение не может быть меньше цены отмененного договора купли⁠-⁠продажи плюс 5% и расходы на проведение торгов — обычно это от 50 000 до 100 000 ₽.

Покупатель, потерявший право собственности, может выкупить квартиру на любом этапе.

Расчеты вновь происходят через зачет: к уже выплаченной сумме надо будет доплатить разницу.

• После торгов

Покупатель проблемной квартиры может и не участвовать в торгах, но все равно выкупить жилье, если его не купил никто другой.

Цена будет равна стоимости лота на завершившемся этапе торгов. Главное условие — чтобы покупатель не участвовал ни в одном из этапов. Проще говоря, можно на свой страх и риск дождаться окончания торгов и, если нет других покупателей, выкупить жилье по минимальной цене.

Расчеты — опять через зачет с доплатой разницы стоимости.

Если жилье не смогли продать по минимальной цене, считается, что рыночная стоимость существенно не отличалась от цены оспоренной сделки. Тогда арбитражный управляющий обязан подать заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной по вновь открывшимся обстоятельствам.

Предполагается, что суд вернет все на исходные позиции: отменит предыдущее решение, тем самым вернет покупателю право собственности. А управляющий и банкрот уже сами будут разбираться, где деньги от продажи и можно ли их потратить на требования кредиторов.